Ca y est, nous sommes propriétaires !

J’ai posté sur mon compte Facebook (privé) les photos de notre première acquisition immobilière. Et tout le monde m’a demandé si nous comptions nous installer en France etc. Mais non mais non, nous continuons à voyager. Notre appartement est un investissement locatif, et qui nous servira de home sweet home… un jour, peut-être quand on sera à la retraite.

Je vous raconte ici comment nous avons fait pour acheter notre premier appartement, tout en voyageant.

Comme nous sommes novices dans ce domaine, ce ne sont pas forcément des conseils (il y a sûrement plus rentable à faire) mais un retour d’expérience. Notre objectif n’était pas de maximiser le rendement mais de commencer à construire notre patrimoine pour la retraite.

Contexte

Savez-vous que partir en tour du monde n’était pas notre priorité n°1 ?

Pendant 10 ans, nous mettions des sous de côté pour acheter notre résidence principale à Paris. Parce qu’à l’époque, c’était MON rêve d’avoir un appartement à moi, à Paris. Nous visions un F3. Et malgré nos recherches actives, nous n’avons trouvé AUCUN appartement à notre goût (il y a toujours un truc qui cloche, et comme nous ne sommes pas trop branchés travaux, imaginer refaire entièrement la salle de bain nous saoule d’avance), pour le budget riquiqui qu’on avait.

JB étant de plus en plus insatisfait de son travail et me parle de plus en plus de partir en tour du monde et d’une vie de nomad digital. A force de l’écouter rêver tout haut tout fort, un jour je lui pose un ultimatum :

• soit on s’endette pour notre appartement parisien donc minimum 500,000€ et on reste ici toute notre vie pour rembourser le prêt
• soit on dit fuck et on part en tour du monde. Adieu l’appartement parisien

Bah, il a choisi l’option 2…

On compte nos sous, on fait un prévisionnel à la louche pour le tour du monde. Et on se rend compte qu’il reste encore de l’argent.
Qu’est-ce qu’on en fait ? Ce serait dommage de le laisser dormir sur un livret A à moins d’1% par an.

Le conseiller financier 1

JB contacte un conseiller en patrimoine qu’il a trouvé sur Internet. Il nous pose des questions sur notre tour du monde et nous propose donc un investissement locatif, loi Pinel, à Nantes, F3 avec un énorme balcon.

Le dispositif Pinel, est une disposition qui offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.

On est super séduits par le projet. La semaine suivante, il nous propose un autre investissement locatif, à Toulouse, une maison avec un petit jardin. On aime trop. L’idée est d’avoir un maximum d’apport (avec ce qui nous reste de l’argent économisé), emprunter le reste (puisque nous avons encore 2 CDI et personne ne sait qu’on va partir en tour du monde), et calculer intelligemment pour que le loyer finance totalement les remboursements mensuels et les charges. Puis il nous dit que si on se débrouille bien, on peut avoir 2 prêts en même temps pour les 2 appartements. Et puis, si on n’obtient pas de prêt, on peut annuler l’achat sans frais. On signe pour l’achat de 2 appartements. De tout façon, l’enjeu est faible n’est-ce pas ?

Et puis, j’ai comme une alerte dans ma tête. Signer l’achat de 2 appartements en 2 semaines, mais qu’est-ce qu’il nous arrive ?

Je sais, on était cons, inexpérimentés et cons. 

Nous harcelons nos amis qui ont déjà plusieurs appartements, leur montrons les appartements que nous avons achetés, leur montrons le plan financier prévu etc. et l’un d’entre eux nous dirige vers un autre conseiller en patrimoine.

Leçon n°1 : ne pas signer trop vite. Votre appartement ne va pas partir du jour au lendemain (surtout pour des appartements sur plan), prenez votre temps pour réfléchir.

Le conseiller financier 2

Ce 2ème conseiller regarde les plans et met un warning : les appartements que nous achetons se trouvent dans des zones où il y a trop de constructions loi Pinel. Il y a des programmes à proximité qui offrent des prix plus avantageux aux personnes qui souhaitent y vivre (et pas investir). Quand ils voudront vendre leur appartement plus tard, ils mettront un prix inférieur au nôtre (car ils ont acheté moins cher) => risque de perdre de l’argent et de ne pas trouver de locataire

Leçon n°2 : ne pas acheter dans des zones où il y a déjà trop de constructions Pinel.

Effectivement, on a vu sur Internet que les deux appartements en question se trouvaient dans une zone avec plein de constructions loi Pinel.
Ni une ni deux, on annule l’achat. Heureusement qu’on le fait tôt car pour l’un des appartements, une pénalité de 1000€ s’applique en cas d’annulation plus de 7 jours après la signature (quelle que soit la raison) – chose qu’on n’avait pas vu la 1ère fois. Car je vous assure que les contrats sont tellement longs (une centaine de pages par appartement) qu’on a zappé ce point.

Leçon n°3 : Lire les cent pages en question

C’est alors que le conseiller n°2 nous propose un investissement locatif à La Rochelle (et autres investissements plus risqués mais on est trop prudents pour souscrire à ça).
Voici les arguments qu’il met en avant :

• Quartier au top : très demandée, safe, à 10mn à pied du vieux port. Une seule construction Pinel en face de notre immeuble, mais faible risque d’en avoir plus que ça car le quartier est résidentiel et composé de petites surfaces. Quartier non prisé par les étudiants (tant mieux, cela veut dire qu’on n’aura pas à trouver de nouveaux locataires tous les étés)
• Loyer estimé = Prêt mensuel + frais de gestion d’agence immobilière + charges diverses. En gros, cet appartement ne nous apporte rien pendant la durée du prêt immobilier, mais il ne nous coûtera pas non plus si tout se passe bien (sauf l’apport initial bien sûr)
• Gros potentiel de location saisonnière (quand on sera vieux, on pourra habiter dedans et le louer très cher à la semaine pendant les vacances d’été car l’immeuble n’est qu’à 10mn à pied du vieux port – et de la plage)
• En bonus : la possibilité de faire de la défiscalisation sur l’année en cours, alors que pour les constructions loi Pinel ça aurait été à partir de l’année suivante (quand on sera en tour du monde, sans revenus…)

Maintenant avec le recul, ce conseiller nous a très bien conseillés sur les deux points qu’on a zappés complètement (faute d’expériences) :

• le plan de l’appartement : il y a beaucoup de choix d’appartement dans cet immeuble, mais le plan de notre appartement était l’un des meilleurs. Je m’en aperçois maintenant en visitant les appartements de mes « voisins » d’investisseurs. Car leur appartement a des espaces inutilisables et illogiques, alors que le nôtre est parfait. 0m² perdu.

Leçon n°4 : Quand le conseiller financier propose un appartement précis dans l’immeuble, n’hésitez pas à aller sur le site Internet du programme et regarder les plans des autres appartements ayant la même surface, pour voir s’ils sont meilleurs ou pas. 

• le sérieux des entreprises qui encadrent ce programme : nous ne sommes ni du métier ni dans la région et ne connaissons pas les entreprises les plus sérieuses du secteur. En tout cas, après des centaines de mails échangés avec les différents protagonistes impliqués dans ce programme, on peut vous dire que leur service est exceptionnel. Le cabinet d’avocat du programme nous a aidés à remplir notre déclaration d’impôts. L’entreprise en charge des travaux nous a fait une visite très détaillée du chantier. Le SAV nous envoie dans l’heure toutes les infos nécessaires pour la location de notre appartement etc. tout est fait de manière tellement professionnelle, réactive et smooth qu’on est surpris d’avoir un tel service après avoir signé le chèque, vous voyez ce que je veux dire ?

Leçon n°5 : Se renseigner un max sur le sérieux des entreprises et structures impliquées dans ce programme. Et surtout le maître d’oeuvre (Google est votre ami)

Bon, le seul hic c’est que la date de remise de clés, prévue fin 2017, a été reportée maintes fois. Finalement, acheté en Décembre 2016, l’appartement n’est livré qu’en juillet 2018 pour une location à partir d’Août/Septembre 2018. Soit un peu plus de 6 mois de retard.

Et le prêt ?

Ce n’est pas simple non plus mes amis !

Nous avions un dossier de rêve (2 CDIs avec de bons salaires, un loyer inférieur à 30% de nos revenus, un apport important, aucune dette, …).

Nos banques historiques n’ont pas répondu (du coup on leur a dit au revoir).

Là, encore une fois, on a dû activer nos réseaux pour nous trouver une conseillère sympa, dans une banque super sympa (en Normandie !), qui s’est battue pour faire valider notre projet. D’ailleurs, on est tellement reconnaissants après ça qu’on lui envoie des chocolats tous les ans pour la remercier.

JB s’est battu pour que sa banque transfère de l’argent pour acheter l’appartement (car l’argent que vous confiez à la banque ne vous appartient plus complètement, ils ne nous laissent même pas transférer notre argent comme on le souhaite).

C’était d’autant plus stressant qu’on devait tout boucler avant la fin de l’année pour pouvoir bénéficier du crédit d’impôt. Au final, le virement d’achat a eu lieu le 26 décembre 2015 😀

Comme il s’agit d’un investissement locatif, la banque accepte de nous faire payer l’équivalent de 1/3 des mensualités jusqu’à ce qu’on trouve des locataires. Cependant, ces frais ne remboursent en rien le capital, uniquement les intérêts. Alors après un an et l’appartement ayant du retard, on a décidé de payer tout de suite les mensualités, même si le loyer ne rentre pas encore.

Leçon n°6 : Prévoir de l’argent pour payer les mensualités au cas où l’appartement est livré avec du retard, et pendant les mois sans locataires.

Sachez que le prêt est moins cher pour une résidence principale que pour un investissement locatif. L’inconvénient du coup, c’est qu’on n’est pas éligible au remboursement tardif (càd seulement à l’installation des premiers locataires).

Mais n’habitant pas à La Rochelle, on ne peut pas non plus mentir et dire que ce sera notre résidence principale pour avoir un taux de prêt plus avantageux. Car elle posera la question « ah oui ? et vous faites comment pour trouver un boulot à La Rochelle ? ». Bref, je vous laisse calculer tout ça si jamais ça vous intéresse (remboursement tarif ou remboursement immédiat) car il y a quand même des frais liés à ce remboursement tardif et la banque met du temps pour valider cette condition.

Bref

• Nous avons opté pour un investissement locatif à La Rochelle, avec apport, dans un quartier à fort potentiel.
• Nous avons demandé un prêt immobilier alors que nous étions encore en CDI, sans préciser notre départ prochain en tour du monde
• L’idée c’est que le loyer = remboursement de prêt + frais d’agence gestionnaire + autres frais. Ainsi, pendant la durée du prêt immobilier, l’appartement ne nous rapporte rien, mais ne nous coûtera rien non plus (pas d’impôts sur le loyer car nous avons toujours un prêt en cours du même montant). Mais à la fin du prêt, le loyer ira directement dans notre poche (- les impôts bien sûr). D’ici là (dans 15-20 ans), si jamais nous n’avons plus de revenus, nous pouvons peut-être compter sur ce loyer pour vivre (dans un pays pas trop cher en Asie par exemple ou en Amérique du Sud).
  • Petite précision par rapport à l’amalgame que j’ai faite par rapport aux impôts et le prêt – merci à Olivia, notre lectrice qui a relevé ce point. Je vous mets son explication détaillée ici : « Seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, et non la part correspondant au remboursement du capital. Le fait d’avoir un prêt du même montant que le loyer n’implique pas forcément un déficit foncier (surtout avec les taux d’intérêt bas), d’autant que plus vous avancez dans les remboursements, plus la part d’intérêts va diminuer au profit du remboursement du capital, donc moins vous pourrez déduire d’intérêts. En cas de revenus fonciers, si la défiscalisation pourra réduire vos impôts à zéro, attention à ne pas avoir de mauvaise surprise avec les prélèvements sociaux qui, eux, resteront dûs. »
• C’est seulement après la visite du chantier et du quartier à La Rochelle + la visite d’un appartement témoin, que nous avons signé l’achat
• Cet appartement, qui nous plaît beaucoup, nous servira peut être de logement quand nous serons à la retraite – car comme vous le savez, nous ne comptons pas sur l’Etat pour notre retraite. Nous sommes nomades digitaux et devons compter sur nous-même.

Avec le recul, on se dit qu’on a énormément de chance. A chaque fois qu’il y a une difficulté, ou qu’on prend le mauvais chemin, quelqu’un est là pour nous aider. Nos amis ont été géniaux, et nous ont beaucoup soutenus, à coup de cartes de visites 😀 Mon meilleur ami a même refusé sa commission de parrainage à la banque pour nous permettre le meilleur taux de prêt et le moindre frais possible (trop chou).

Et voici, le meilleur pour la fin, les photos de notre magnifique appartement (F2, 52m²) à La Rochelle.

P/s : nous ne sommes ni courtiers ni conseillers financiers, cet article ne fait que relater notre expérience. Chaque expérience est personnelle et comme il s’agit d’un investissement important, nous ne serons pas en mesure de vous conseiller une banque particulière ni vous communiquer les coordonnées de nos conseillers. Merci pour votre compréhension.

Update Septembre 2018 : Ça y est, après un mois de recherche de locataires (par notre gestionnaire) & validation du dossier pour qu’on bénéficie de l’assurance contre les loyers impayés, notre appartement a été loué ! youhouuuu !

Pour ceux que ça intéresse, nous avons fait un article sur comment nous gérons cet appartement à distance grâce à notre agence de gestion locative : Ma Gestion Locative.