Il y a trois ans, je rédigeais un article décrivant succinctement ce que nous mettons en œuvre pour préparer notre retraite. Cet article a été partagé à nos proches qui s’intéressent à la question.
Si l’investissement en bourse ou l’épargne salariale n’intéressent pas grand monde, nous avons régulièrement des questions sur les SCPI.
Comme le sujet mérite d’y passer un peu plus que 10 minutes entre le fromage et le dessert, je me lance dans cet article. Je vais volontairement faire quelques simplifications pour que l’article soit accessible aux débutants, tout en essayant d’être le plus précis possible.
Cet article n’est pas un conseil en investissement. En matière d’argent plus que tous les autres, les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Je vous incite vivement à solliciter plusieurs opinions pour vous faire vos propres avis et prendre vos décisions en connaissance de cause.
Une SCPI : qu’est-ce que c’est ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) – à ne pas confondre avec une Société Civile Immobilière (SCI) – est une structure d’investissement immobilière.
Des investisseurs (bientôt vous ?) décident de confier leur argent à une société de gestion qui va acheter des biens immobiliers. Elle va ensuite assurer toute la gestion locative (travaux éventuels, recherche de locataire, collecte des loyers, …). Au cours de la vie d’une SCPI, la société de gestion peut décider de revendre certains immeubles pour en racheter d’autres.
C’est l’immense avantage d’une SCPI : vous n’avez absolument rien à faire, à part investir votre argent.
Si vous achetez de l’immobilier en direct, vous allez devoir chercher un bien à acheter, faire les visites, négocier avec le vendeur, solliciter votre banque, passer chez le notaire, faire des travaux, trouver un locataire (ou une agence de gestion locative, …). Rien de tout ça avec une SCPI. Vous placez votre argent, et vous attendez tranquillement vos loyers.
En investissant dans une SCPI, vous devenez copropriétaire du patrimoine de la SCPI. Si j’ai investi 10 000 € dans une SCPI qui a collecté 10 millions d’euros au total, je possède 0,1% du patrimoine.
Les sociétés de gestion sont réglementées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et ont une obligation de communication auprès des associés. Vous recevrez ainsi un bulletin d’information trimestriel et un rapport annuel.
Concrètement, dans quoi investit une SCPI ?
Premier élément à avoir en tête : une SCPI va investir dans plusieurs biens différents. C’est l’autre avantage des SCPI : la diversification.
Lorsque vous investissez en direct dans l’immobilier, votre risque est fortement concentré. Même si vous vous débrouillez bien et que vous avez 5 biens immobiliers, en cas de problème (incendie, locataire qui ne paie pas, vacance locative, …), vous pouvez perdre 20% de vos revenus du jour au lendemain. Il existe des assurances pour réduire les risques, mais vous avez compris.
À côté de ça, une SCPI a vocation à investir dans plusieurs dizaines, voire centaines de biens différents. Il y aura toujours des problèmes avec certains biens, mais cela concernera donc un faible pourcentage du patrimoine de la SCPI.
L’immense majorité des SCPI se concentre sur l’immobilier dit « professionnel ». Vous pensez certainement aux bureaux d’entreprises qui représentent en effet une forte part des investissements des SCPI. Mais cela peut également être des murs de commerces, de supermarchés, d’entrepôts, d’hôtels, de centres commerciaux, de maisons de retraite…,
A ma connaissance, une seule SCPI achète de l’immobilier résidentiel (les logements destinés aux particuliers). Cela s’explique par les montants à investir. Quand une société de gestion a 10 millions d’euros à investir, il est plus « simple » d’acheter et de gérer un seul immeuble de bureau, plutôt que 100 appartements résidentiels.
Grâce à nos investissements en SCPI, nous sommes par exemple copropriétaires des locaux de Google en Irlande ou d’une boutique Tesla en Norvège.
S’il peut exister des SCPI « généralistes », la plupart se spécialisent dans une thématique ou une zone géographique.
A titre d’exemple :
- La SCPI Pierval Santé construit un patrimoine d’immobilier à la santé (cliniques, EHPAD, cabinets médicaux, …) en France et à l’étranger
- La SCPI Activimmo construit un patrimoine dans l’immobilier lié à la logistique (entrepôts, centres de stockage, …)
- La SCPI Kyaneos Pierre se spécialise dans l’immobilier résidentiel
Étant donné que vous pouvez investir dans plusieurs SCPI à la fois, il est très facile d’investir votre argent dans l’immobilier de manière extrêmement diversifiée :
- En choisissant plusieurs sociétés de gestion différentes
- Géographiquement : si vous avez votre résidence principale en France, il peut être intéressant d’investir dans des SCPI dont le patrimoine est à l’étranger
- Sectoriellement : si vous pensez que la logistique, l’immobilier lié à la santé, les boutiques de centre-ville, les bureaux dans la zone du grand Paris, … ont de l’avenir, vous trouverez une SCPI spécialisée dans ce secteur.
Comment je gagne de l’argent ? Quels sont les rendements ?
Quand vous possédez des parts de SCPI, vous pouvez gagner de l’argent de trois manières différentes :
- Les loyers
- La revente d’un bien avec une plus-value
- La revente de vos parts avec une plus-value
La perception des loyers est le moyen le plus courant. Ils peuvent être versés mensuellement, mais la plupart des SCPI les versent trimestriellement. Point intéressant, contrairement à l’immobilier résidentiel, les loyers professionnels sont souvent indexés sur l’inflation. Ce qui est un point non négligeable dans la période actuelle.
La société de gestion peut décider de revendre un bien acquis quelques années plus tôt. Le montant de la vente va par la suite être réinvesti, mais s’il y a une plus-value, celle-ci va être distribuée aux associés.
Chaque année, la société de gestion va mandater des experts indépendants pour estimer le patrimoine de la SCPI. Celui-ci peut évoluer à la baisse comme à la hausse, cette évolution peut être répercutée sur le prix de la part. Après quelques années, vous pouvez décider de revendre vos parts, et peut-être réaliser une plus-value.
En 2021, les SCPI ont généré en moyenne un rendement de 4,49% avant fiscalité (voire ci-dessous).
Combien ça coûte ?
Lors de la création de la SCPI, la société de gestion décide du prix d’une part de SCPI. Ce prix de la part va ensuite évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des estimations annuelles de la valeur du patrimoine.
A titre d’exemple, à l’heure où j’écris ces lignes :
- Une part de la SCPI Pierval Santé vaut 200 €, il faut au minimum acheter 5 parts lors de la première souscription.
- Une part de la SCPI Activimmo vaut 610 €, il faut au minimum acheter 10 parts lors de la première souscription.
- Une part de la SCPI Kyaneos Pierre veut 1 080 €, il faut au minimum acheter 10 parts lors de la première souscription.
Quels sont les frais ?
Lorsque vous achetez une part de SCPI à 1 000 €, la totalité de ce montant ne va pas être investie dans un bien immobilier.
La société de gestion va prélever des frais de souscription de l’ordre de 10 à 12%.
Ces frais de souscription vont servir à rémunérer :
- Les frais de recherches de biens à acheter
- Les frais de notaire
- Mais aussi la commission du « commercial » qui vous a vendu des parts
Ces frais sont élevés. A titre de comparaison, les frais de courtage lorsqu’on achète une action en bourse sont inférieurs à 1%.
Il faut donc 2 à 3 ans de loyer avant que les frais de souscription ne soient amortis (sans prendre en compte la fiscalité). L’investissement en SCPI est un placement à long terme, si vous revendez vos parts un an après les avoir achetés, l’impact des frais est tel que vous allez perdre de l’argent. La durée de placement minimum généralement recommandée est de 8 ans.
En plus de cela, la société de gestion va prélever des frais de gestion de l’ordre de 8 à 15% sur les loyers encaissés. C’est l’équivalent des frais que facturerait une agence de gestion locative pour gérer un bien que vous proposeriez à la location.
Depuis quelques années, des nouvelles SCPI communiquent sur le fait qu’elles ne prélèvent pas de frais de souscription (et tentent de ringardiser celles qui en ont). Soyez sceptique. C’est évidemment super de ne pas payer de frais de souscription, mais si les frais de gestion sont deux fois plus élevés que la moyenne, cela n’a aucun intérêt.
A noter également que vous ne commencerez à toucher des loyers qu’après l’expiration d’un délai de jouissance de 3 à 6 mois en moyenne, qui correspond au délai nécessaire à la société de gestion pour investir vos fonds dans un bien immobilier.
Fiscalité et déclaration de revenus
Les loyers de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Et en France, les revenus fonciers sont fortement fiscalisés.
Concrètement, vous allez devoir payer sur vos loyers :
- 17,2% de prélèvements sociaux
- Auquel il faut ajouter votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) qui dépend de vos revenus et de votre situation familiale
Personnellement, mon TMI est de 30%, je paie donc 17,2 + 30 = 47,2% d’impôts sur les loyers que je perçois de mes SCPI.
Le TMI des personnes les plus aisés est de 45%, la fiscalité des revenus de SCPI peut donc grimper jusqu’à 62,2% !
C’est pour cela qu’il faut réfléchir sérieusement, même si le sujet est complexe, au mode de détention que je vais évoquer dans le prochain paragraphe.
Je ne vais pas rentrer dans le détail, mais il est important de savoir qu’il peut être intéressant d’investir dans des SCPI possédant des biens à l’étranger. Les impôts sont prélevés à la source dans chaque pays et la fiscalité est généralement plus douce qu’en France. En vertu des accord de « non double imposition », vous n’aurez pas à payer, en plus, l’impôt côté français.
Contrairement à vos salaires, les montants perçus avec vos parts de SCPI ne sont pas préremplis sur votre déclaration de revenus annuelle. Il faut remplir la déclaration 2044 relative aux revenus fonciers. Les sociétés de gestion vous communiqueront un IFU (Imprimé Fiscal Unique) pour vous indiquer comment la remplir. Soyons honnête, cela reste chiant et complexe. Si en plus, vous avez plusieurs IFU (une par société de gestion) avec des immeubles à l’étranger (pour lequel il faut gérer le crédit d’impôt), prévoyez de vous arracher les cheveux 2 ou 3h par an lors de la déclaration de revenus. Vous vous consolerez en vous disant que c’est le seul effort que vous aurez à faire, c’est la société de gestion qui gère les locataires et les travaux 🙂
Les différents modes de détention et de financement
J’espère que vous suivez jusque-là, on va entrer dans le morceau le plus complexe, mais peut-être aussi le plus important.
Mes premiers achats de parts de SCPI ont été achetés en cash. Quand je parle de cash, je ne parle pas d’une valise de billets, mais je parle d’épargne qui était disponible sur mon compte bancaire. Aujourd’hui, je considère que c’est une erreur, ou en tout cas ce n’est pas optimal.
J’aurais mieux fait d’aller voir mon banquier pour lui demander de me prêter de l’argent pour acheter des parts de SCPI, et d’utiliser mon cash comme apport de cet emprunt.
Si j’ai 10 000 € d’apport et que la banque me prête 40 000 €, je vais toucher des loyers sur 50 000 €, et non sur 10 000 €. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Les 40 000 € empruntés à la banque peuvent me rapporter 3% en loyer net de fiscalité alors que j’emprunte à un taux de 1%, je m’enrichis donc de la différence. Vous aurez un effort d’épargne mensuel pour rembourser le capital de votre emprunt, mais il est primordial de bien comprendre la notion d’effet de levier, qui est le moyen le plus simple de s’enrichir avec un risque très limité.
A l’heure où j’écris ces lignes (novembre 2022), les banques accordent beaucoup plus difficilement des prêts, à des conditions beaucoup moins favorables que lors des 15 dernières années, il y a cependant d’autres solutions à envisager.
Si je considère que mon investissement en cash est une erreur, c’est d’une part parce que je n’ai pas bénéficié du levier de l’endettement. Et d’autre part, que je me suis créé un revenu supplémentaire (les loyers) fortement fiscalisé alors que je n’en ai pas besoin maintenant (gagnant correctement ma vie) mais qui me sera nécessaire pour ma retraite.
J’aurais pu investir dans les SCPI via l’assurance vie. Je ne vais pas entrer dans le détail de l’assurance vie qui nécessiterait un article à part entière. Ayez simplement en tête que l’assurance vie est une « enveloppe fiscale » dans laquelle vous pouvez placer de l’argent. Cet argent peut-être investit sur différents supports (dont des SCPI). Les revenus générés par ces supports ne sont pas du tout fiscalisés tant qu’ils ne sont pas retirés. Si vous attendez au moins 8 ans avant de retirer de l’argent, il subsistera une petite part de fiscalité, mais beaucoup plus favorable.
L’assurance vie est donc très intéressante si vous souhaitez investir pour récolter les bénéfices « plus tard ». Vos SCPI vont générer des revenus qui vont pouvoir être réinvestis sans « frottement fiscal » (les 47,2% d’impôt dans mon cas). Cela va ainsi favoriser l’effet « boule de neige » : mes loyers de l’année 1 vont être réinvestis à 100% en parts de SCPI qui vont générer eux même des loyers en année 2 qui vont de nouveaux être réinvestis…,).
Respirez un bon coup et on va évoquer la dernière solution en essayant d’éviter le mal de crâne (en simplifiant au maximum).
Dans la grande majorité des cas, lorsque vous achetez un bien immobilier, vous le possédez en pleine propriété.
La pleine propriété est composée de deux choses :
- La nue propriété (le fait de posséder le bien)
- L’usufruit (le fait de l’utiliser ou de le louer et d’en percevoir les loyers)
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il est possible de séparer la nue propriété et l’usufruit pour une période déterminée, de 3 à 20 ans. On parle de démembrement temporaire.
A quoi ça sert tout ça ?
Dans mon cas, je suis intéressé pour investir, mais je n’ai pas besoin de toucher des loyers (qui seront fortement fiscalisés) dans l’immédiat. Si je peux acheter des parts de SCPI avec une réduction, je suis prêt à renoncer aux loyers pendant X années. Je serais dans ce cas nue propriétaire temporairement avant de récupérer la pleine propriété au bout de X années (et j’espère que le prix de la part aura augmenté pendant cette période).
C’est exactement ce que permet le démembrement temporaire.
Il faut alors trouver une contrepartie, qui a exactement l’objectif opposé. C’est-à-dire devenir usufruitier pendant X années et toucher un loyer plus important. Ce sont généralement des entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie disponible.
On va prendre un exemple, ce sera plus clair 🙂
Admettons que vous souhaitez acquérir pour 10 000 € de parts de la SCPI Corum Origin, mais ne commencer à percevoir les loyers que dans 15 ans. Pour cette durée, la réduction prévue par la société de gestion est de 40%.
- Vous allez donc investir seulement 60% des 10 000 €, soit 6 000 €. Vous devenez nue propriétaire pendant 15 ans. Ne percevez aucun loyer. Au bout de 15 ans, vous récupérez la pleine propriété sur les 10 000 € (et même plus si les parts se sont valorisés entre temps). Vous vous êtes enrichis sans payer le moindre impôt.
- La contrepartie, elle, va payer 4 000 €. Elle va être usufruitière pendant 15 ans et percevoir les loyers, non pas sur les 4 000 € investit, mais sur les 10 000 €. Au bout des 15 ans, se produit l’extinction de l’usufruit, elle ne possède plus rien.
J’espère que c’est clair, n’hésitez pas à me poser des questions en commentaire si ce n’est pas le cas après plusieurs relectures.
Le mode de détention est clé pour optimiser son investissement et ça justifie de se faire un peu mal au crâne.
Selon moi (mais ça n’engage que moi), il n’est pas intéressant d’acheter en cash pour détenir des SCPI en pleine propriété en direct.
Si vous n’arrivez pas (ou ne voulez pas) à acheter des SCPI en souscrivant à un emprunt, envisagez sérieusement de les acheter via une assurance vie ou en démembrement temporaire.
Puis-je revendre mes parts de SCPI ?
Oui.
Se pose cependant la question de la liquidité des SCPI, c’est-à-dire la facilité à les revendre. Si vous voulez vendre, il faut trouver un acheteur.
Il faut distinguer les deux types de SCPI existants :
- Les SCPI à capital variable
- Les SCPI à capital fixe
En simplifiant, les SCPI à capital variable collectent des nouveaux en permanence. Lorsqu’un associé veut acheter des parts, la société de gestion va d’abord lui vendre les parts « en attente de retrait » (d’un associé qui vend des parts) avant de créer des nouvelles parts.
Les SCPI à capital fixe sont « fermées » et ne créent pas de nouvelles parts. La société de gestion organise un « marché secondaire » pour mettre en relation acheteurs et vendeurs. Mais pour peu que la SCPI n’ait pas un rendement très élevé, il peut se produire des mois avant de trouver un acheteur, à moins d’accepter de vendre à un prix inférieur que le prix de la part.
Jusqu’à présent, il est rapide de revendre des parts d’une SCPI à capital variable, mais il n’est pas impossible que dans un contexte de crise économique par exemple, il y ait plus de vendeurs que d’acheteurs. Si des parts restent « en attente de retrait » pendant plusieurs mois, la société de gestion est censée vendre un ou plusieurs biens pour pouvoir racheter les parts des associés. Mais vendre un immeuble de bureau ou un hôtel ne se fait pas en 15 jours.
Quoi qu’il en soit, il faut vraiment avoir en tête que l’investissement en SCPI est un placement à long terme. Si vous êtes susceptibles d’avoir besoin de cet argent dans 6 mois, il faut privilégier un autre placement.
Quels sont les risques ?
Les risques dans l’investissement en SCPI sont inhérents aux risques de l’immobilier.
- Le risque de dégradations (incendie, dégâts des eaux, …)
- Impayés
- Difficulté à trouver un locataire
- …
Avec l’avantage que ces risques sont amortis sur un nombre important de biens. Si votre SCPI possède 100 immeubles et que l’un d’entre eux est ravagé par un incendie, c’est dramatique, mais ça n’impacte qu’1% du patrimoine.
En France, il existe une croyance erronée que les prix de l’immobilier ne peuvent « que monter ». C’est faux, et on risque de s’en apercevoir dans les mois qui viennent à cause de l’augmentation des taux.
De plus, peut se poser la question de l’évolution des usages. Depuis le covid, le télétravail se développe fortement. Aura-t-on besoin d’autant de surfaces de bureaux dans le futur ? Je n’en suis pas sûr. Il sera peut-être alors plus difficile de les louer, et il faudra réduire les loyers.
Là aussi, il faut penser diversification et profiter de la diversité des SCPI pour ne pas investir que sur un seul type de bien, et dans une seule zone géographique.
Enfin, il existe un risque au niveau de la société de gestion. Celle-ci peut faire… faillite. Ce serait gênant, mais pas dramatique. Les biens immobiliers appartiennent aux associés, et non pas à la société de gestion. Les associés se mettraient alors d’accord lors d’une assemblée générale pour confier leur patrimoine à une autre société de gestion.
Comment choisir des SCPI ?
Cet article est déjà trop long, mais voici quelques éléments à étudier lors du choix des SCPI dans lesquelles investir.
- Est-ce que le rendement est régulier sur plusieurs années ? Est-il en baisse ?
- Quel est le taux d’occupation du patrimoine ? (et donc quel est le taux de vacances locative)
- Quelle est la diversité des locataires ? Si un locataire pèse pour 50% des loyers et que celui-ci fait faillite, cela va poser problème.
- Quelle est la taille du patrimoine ? Plus le nombre de biens est élevé, plus il y a de chance que le rendement reste stable, sans grande variation à la hausse ou la baisse.
- …
Puis-je avoir quelques exemples ?
Voici quelques SCPI dans lesquels j’ai des parts. Encore une fois, ce n’est pas un conseil en investissement, mais cela peut orienter vos recherches.
- Corum Origin
- Corum Eurion
- Pierval Santé
- Interpierre Europe Centrale
- Immorente
- Sofidy Europe Invest
- Kyaneos Pierre
- PF Hospitalité Europe
Comment acheter ?
Si vous avez déjà fait votre choix de SCPI, vous pouvez directement contacter la société de gestion sur son site internet pour souscrire à des parts.
Mais je vous conseille plutôt de passer par un conseiller en gestion de patrimoine ou un cabinet spécialisé. Vous paierez exactement la même chose (ils sont rémunérés par les sociétés de gestion qui leur reversent une partie des frais de souscription), vous bénéficierez de leurs conseils et ils se chargeront d’une partie de la paperasse administrative.
Écrivez-moi si vous souhaitez que je vous donne les coordonnées des personnes avec lesquelles j’ai travaillé.
